EYES DÉVELOPPEMENT — Guide Immobilier
Choisir le bon local,
c'est déjà réussir à 50%
Emplacement, surface, configuration, coûts… Tout ce que vous devez savoir avant de signer votre bail optique.
Un magasin d'optique, ça ne s'installe pas n'importe où. Le local, c'est votre premier investissement stratégique — et souvent celui qui détermine tout le reste. Chez EYES, nous avons développé une méthodologie précise pour identifier, analyser et négocier les meilleurs emplacements pour nos adhérents EYES.
Ce que doit réunir
votre futur local
6 axes d'analyse pour ne rien laisser au hasard avant de vous engager.
La surface utile
Entre 50 et 120 m² selon la ville et le loyer. L'idéal se situe autour de 70 à 90 m² pour proposer une belle surface de vente, une salle d'examen correctement équipée et un espace administratif fonctionnel — sans payer un loyer qui étouffe votre rentabilité.
La visibilité
Une vitrine minimum de 4 mètres, idéalement en angle ou en linéaire. Le flux piéton doit être qualifié — pas juste passant. Un local bien visible réduit vos besoins en communication locale et construit votre notoriété passivement.
L'accessibilité
Entrée plain-pied obligatoire, ou rampe d'accès conforme PMR. Proximité de stationnement (parking public, rue, zone bleue). Une clientèle de 40+ ans s'attend à pouvoir vous rejoindre facilement — c'est votre cœur de cible.
La configuration intérieure
Préférez un espace rectangulaire ou en L, avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,70 m. Évitez les locaux trop profonds ou trop étroits — ils nuisent à l'expérience client et compliquent l'agencement optique (cabine d'examen, présentoirs, caisse).
L'environnement commercial
Voisinage générateur de flux qualifié : pharmacie, médecin, laboratoire, banque, boulangerie. Les centres commerciaux de quartier, les rues semi-piétonnes et les zones mixtes résidentielles/commerciales sont vos meilleurs alliés. Méfiez-vous des zones 100% touristiques.
Le loyer & les charges
La règle EYES : le loyer annuel charges comprises ne doit pas dépasser 8 à 10 % de votre CA prévisionnel. Pour un CA cible de 300 000 €, visez un loyer de 25 000 à 30 000 € /an. Un loyer trop élevé pèsera sur votre rentabilité dès l'ouverture.
La fourchette idéale en m²
Ni trop petit (expérience client dégradée), ni trop grand (loyer qui grève la rentabilité).
Au-delà de 120 m², le loyer risque de dépasser le seuil de rentabilité dans la plupart des villes moyennes françaises.
Les emplacements
qui fonctionnent
Les zones où nos adhérents EYES réalisent les meilleures performances.
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Centre-ville de ville moyenne
20 000 à 80 000 habitants. Faible concurrence des grandes enseignes, forte fidélité clientèle locale, loyers accessibles.
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Galerie de centre commercial de quartier
Flux garanti, voisinage pharmacie/médecin fréquent, stationnement inclus. À privilégier si le pas de porte est raisonnable.
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Zone médicale / parapharmacie
Proximité cabinet ophtalmo, médecin, pharmacie. Clientèle déjà en démarche de santé — conversion naturelle vers l'optique.
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Quartier résidentiel établi
Population âgée 40-70 ans, fort pouvoir d'achat, peu de rotation. La fidélité y est exceptionnelle une fois la confiance gagnée.
Les pièges
à éviter
Des zones apparemment attractives mais risquées pour une optique indépendante.
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Zone 100% touristique : flux saisonnier, clientèle de passage non fidélisable, loyers déconnectés de la réalité économique.
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Rue sans stationnement + arrêt de bus éloigné : votre clientèle senior aura du mal à vous atteindre facilement.
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Local en étage ou en sous-sol : taux de fréquentation spontanée quasi nul pour une optique — la visibilité est tout.
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Zone en déclin commercial : vérifiez le taux de vacance autour du local avant toute décision.
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Zone sans aucune optique alentour : l'absence totale de concurrents peut signifier un flux insuffisant ou une zone non mature pour l'optique — à vérifier impérativement avant tout engagement.
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Loyer > 10 % du CA prévisionnel : quelle que soit la qualité de l'emplacement, un loyer trop élevé tue la rentabilité.
S'installer près des grandes
enseignes ? Oui — et c'est calculé.
Krys, Optic 2000, Afflelou, Générale d'Optique… Ces enseignes ont investi des millions pour éduquer les consommateurs à l'optique dans votre ville. Elles ont qualifié le flux. Elles ont créé le réflexe.
Votre rôle, c'est d'être l'alternative humaine, juste à côté. La clientèle qui sort frustrée d'un rendez-vous minuté chez un grand réseau — celle qui veut être écoutée, conseillée, reconnue — elle vous trouvera naturellement.
Ce n'est pas de la concurrence frontale. C'est du repositionnement intelligent sur un segment que les enseignes nationales ne savent pas servir : la relation authentique.
La viabilité économique du projet doit être démontrée avant tout. EYES analyse le potentiel réel de la zone — zone de chalandise, taux d'équipement, revenus médians — pour confirmer que l'emplacement tient la route, enseignes voisines ou pas.
Chez eux
- RDV minuté, turn-over client élevé
- Vendeur sous objectif de vente
- Catalogue standardisé national
- Relation anonyme, sans mémoire
- Pub nationale impersonnelle
Chez EYES
- Temps consacré, écoute réelle
- Opticien patron, impliqué
- Sélection adaptée au client
- Relation durable, client reconnu
- Ancrage local, bouche-à-oreille
La même rue, deux expériences radicalement différentes. C'est votre avantage concurrentiel naturel.
Estimation des coûts
à anticiper
Ces fourchettes sont indicatives selon le type de ville et l'état du local. EYES vous accompagne pour valider chaque poste.
| Poste | Détail | Fourchette estimée |
|---|---|---|
| Dépôt de garantie | Généralement 3 mois de loyer | 3 000 – 12 000 € |
| Droit au bail / Pas-de-porte | Variable selon emplacement (peut être nul) | 0 – 30 000 € |
| Travaux d'aménagement | Cloisonnement cabine, sol, peinture, enseigne | 20 000 – 50 000 € |
| Honoraires d'agence | 1 à 2 mois de loyer HT en moyenne | 1 000 – 5 000 € |
| Total immobilier estimé | Hors équipements & stock initial | 24 000 – 97 000 € |
Des locaux que vous
ne trouverez nulle part
Ni sur Acuité. Ni sur Le Bon Coin. Ni sur PAP ou SeLoger Commerce. Ces locaux n'existent pas sur le marché visible — et c'est exactement pourquoi ils sont intéressants.
EYES a développé un réseau d'apporteurs d'affaires, d'agents immobiliers commerciaux et de gestionnaires de patrimoine qui nous signalent les opportunités avant toute publication. Moins de concurrence, plus de marge de négociation.
Marché visible
Tout le monde y accède- Acuité — lu par tous les opticiens
- Le Bon Coin / PAP Commerce
- SeLoger, LoopNet, BureauxLocaux
- Agences généralistes en vitrine
Résultat : enchères, délais, loyers gonflés par la demande.
Réseau EYES
Accès adhérents uniquement- Apporteurs d'affaires partenaires
- Agents spécialisés locaux commerciaux
- Signalement avant mise sur le marché
- Propriétaires en contact direct
Résultat : premier arrivé, meilleures conditions, vrai rapport de force.
Votre local idéal
existe. Trouvons-le.
Échangeons sur votre projet, votre ville cible et votre budget. En 30 minutes, vous saurez si votre zone est viable et ce qu'il faut rechercher.
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