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Comment donner vie à votre projet

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Contrat de réservation de zone _ les services par EYES DEVELOPPEMENT
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Pourquoi signer un contrat de réservation de zone ?

Validation de l’étude de marché, obtention des financements, choix du local, signature du bail commercial… Autant d’étapes indispensables qui précèdent la signature du contrat de Franchise. Or, durant toute cette période, le franchiseur accompagne et conseille son candidat au risque qu’in fine ce dernier se lance seul ou laisse tomber le projet. D’un autre côté, tant qu’aucun contrat ne contractualise un accord entre le franchiseur et futur franchisé, le candidat à la Franchise prend le risque de voir son projet doublé par un autre candidat disposant d’un projet plus mature.
C’est pourquoi, et bien qu’il ne soit pas obligatoire, un contrat de réservation ou précontrat est souvent signé entre le Franchiseur et son candidat à la Franchise. Il permet ainsi de simplifier le démarrage de la relation entre les deux parties et, surtout, de s’engager dans cette première phase de mise en place du projet en toute confiance.

Qu’est-ce que le contrat de réservation de zone ou pré-contrat ?

Le contrat de réservation de zone est un pré-contrat à durée déterminée qui permet au candidat franchisé de réserver une zone territoriale le temps de finaliser son projet. La signature de ce contrat, d’une durée généralement comprise entre 2 et 6 mois renouvelables, engage le franchiseur et le futur franchisé à négocier de bonne foi les termes du contrat de franchise définitif. C’est un peu comme un contrat de fiançailles avant l’acte de mariage !

Précontrat : les obligations du franchisé

Pour le Franchisé, la signature du contrat de réservation constitue un engagement à la bonne mise en œuvre du projet qui se matérialise par le versement d’une indemnité de réservation de zone. Si le candidat à la franchise décide finalement de ne pas conclure le contrat de franchise définitif, la somme versée sera perdue.
A contrario, si le contrat de franchise définitif est signé, l’indemnité de réservation versée sera conservée par le franchiseur en tant qu’acompte sur le droit d’entrée. 
Au travers du contrat de réservation, le futur franchisé s’engage également à respecter la confidentialité des informations confiées par le franchiseur. Et ce, même s’il renonce à la signature du contrat de franchise.

Contrat de réservation : les obligations du franchiseur

Soumis aux mêmes conditions qu’un contrat de franchise, le pré-contrat engage le franchiseur à fournir tout un ensemble d’informations au futur franchisé contenu dans le Document d’Information Précontractuelle. Comme le stipule l’art. L.330-3 du Code de commerce, le DIP doit être remis par le franchiseur au moins 20 jours avant le versement de l’indemnité de réservation. 
De plus, la signature du contrat de réservation engage le franchiseur à aider le candidat dans ses démarches. Aide à la recherche du site, assistance dans l’obtention d’un prêt… 
D’autre part, le franchiseur s’engage à conserver le territoire à son futur franchisé et ne pas le proposer pendant la durée du pré-contrat, à un autre candidat à la franchise.


EA l’issue de la période prévue par le contrat de réservation, le contrat de franchise définitif pourra être signé.

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Comment faire pour signer un contrat de licence Eyes, quand on a trouvé un local ?

Liste des pièces à nous envoyer en vue d’obtenir un agrément pour un local


  1. Une étude de marché, avec une prédiction de chiffre d’affaires à 3 ans
  2. Un prévisionnel financier réalisé par un expert-comptable
  3. Un accord de prêt bancaire (sous réserve d’obtenir un agrément de l’enseigne)
  4. Un projet de statut de votre société pour exploiter un commerce d'optique et audio, sous enseigne Eyes (sous réserve d’obtenir un agrément de l’enseigne)
  5. Un projet de bail pour exploiter un commerce d'optique et audio, sous enseigne Eyes (sous réserve d’obtenir un agrément de l’enseigne)


Vos ressources pour analyser le local

  1. Un questionnaire pour démarrer votre enquête (auprès d'un bailleur ou agent immobilier)
  2. les critères de sélection d'un emplacement (sources bpi france)
  3. Le simulateur financier d'implantation
  4. Un outil pour analyser l'emplacement
  5. Une estimation du prix du loyer commercial selon le département, la ville




Comment trouver des locaux ?


Lors de la recherche de son local commercial, instinctivement, le futur entrepreneur épluche les petites annonces gratuites de locaux commerciaux à vendre, à la suite de quoi, il va visiter ceux susceptibles de lui convenir. Il finira par trouver un emplacement “coup de cœur“ probablement pour le quartier, parce qu’il lui est familier ou bien pour une autre raison consciente ou inconsciente. Cependant, attention, 90 % des locaux commerciaux à vendre dans les annonces gratuites, sur le Bon coin ou les autres sites spécialisés, sont situés sur des zones dépourvues de la moindre fertilité commerciale et vendus à des prix exorbitants par des agents immobiliers parfois peu scrupuleux. Ces derniers promettent un local génial, puis mettent la pression sur les futurs acheteurs pour une signature rapide arguant de potentiels acheteurs intéressés par le même local. Pour trouver le bon emplacement, les petites annonces gratuites ne sont pas le bon vecteur de recherches.

Vous trouverez des locaux :

  1. Par de la prospection sur le terrain, en arpentant les rues à l'affut d'un commerce à louer.
  2. En parcourant les petites annonces sur les sites spécialisés de la location commerciale ( bureauxLocaux, point de vente ect). Si vous ne trouvez pas le bien de vos rêves sur le site, pensez à créer des alertes. C'est pratique !!!! vous serez informé de la mise en location, dès qu'un bien correspondant à vos critères sera disponible.
  3. Par du démarchage direct (centre commerciaux, agent immobiliers locaux). Rendez-vous sur le site internet du ccial convoité, et envoyer votre demande au propriétaire en lui précisant vos critères d'implantation, et en joignant une plaquette sur l'enseigne EYES.
  4. En diffusant un post sur LinkedIn
  5. En donnant un mandat "non exclusif" de recherche d'un bien à louer à un agent qui se chargera de tout, à votre place (recherche, visite, négociation des loyers, lecture du bail, accompagnement complet jusqu'à la signature du compromis de location ou de la promesse de bail ect)


Comment estimer le prix d'un local ?

Lien utile pour estimer le prix d'un loyer commercial

Il est hors de question d’investir 200 000€ dans un local commercial dont la valeur réelle s’élève à 100 000€ ou encore de louer un local à 5 000€ alors qu’il peut être estimé à 2 000€.

⛔ Ce n’est ni le marché délirant de l’immobilier, ni les propriétaires de locaux commerciaux qui doivent fixer le prix du local à 200 000€ ou son loyer à 5 000€.

Le piège est de ne pas remettre en question leurs prix, qui seront toujours les prix forts.

????En effet, c’est la capacité de remboursement de l’entreprise, compte tenu de son chiffre d’affaires réalisable sur le marché local, qui permettra de déterminer le prix d’acquisition du local et de son loyer.

Le futur entrepreneur qui n’a pas ce ratio à l’esprit, a peu de chance de réussite, son entreprise risque de s’effondrer rapidement après son ouverture.

Mais avant de commander une étude de marché d’implantation, le futur entrepreneur doit connaitre la formule magique (CA esclave = MEG x 10)

La formule magique sert à calculer instantanément le chiffre d’affaires esclave, c’est à dire le chiffre d’affaires minimum qu’il faut impérativement atteindre pour qu’une entreprise survive, si le futur entrepreneur achète son local dans les conditions de commercialisation prévues dans l’annonce.

La formule magique permet d’estimer le chiffre d’affaires esclave. Pour cela, il faut connaitre : le prix du loyer, toutes les conditions d’acquisition (prix de vente du local, honoraires éventuels d’un agent immobilier, éventuelles cautions exceptionnelles) et la durée du bail.

Ce premier niveau d’informations est capital dans la prise de décision. Grâce à elle, l’entrepreneur décidera soit d’abandonner le projet car les conditions de vente sont inacceptables et qu’elles obligeront l’entreprise à atteindre un chiffre d’affaires inatteignable compte tenu des chiffres d’affaires de la profession, soit de recalculer les justes prix de vente et de loyer ... Dans ce cas, le futur entrepreneur pourra s’engager dans une négociation commerciale avec le vendeur pour acquérir le local au bon prix et au bon loyer à l’aide d’arguments factuels

Pourquoi réaliser une étude de marché d'implantation, avec une prédiction de chiffre d'affaires ?

Il est plus judicieux d’investir 3 000€ dans une étude de marché d’implantation, et s’arrêter si le projet s’avère non viable que faire une économie qui entrainerait la perte des 300 000€ investis dans l’entreprise.

Un local vous intéresse ?

Insérer dans le compromis de vente la réserve liée au CA d'implantation ! Cette dernière permettra d’annuler la vente dans le cas où l’emplacement s’avérait infertile sur le plan commercial à la suite du résultat de l’étude de marché d’implantation. Le futur entrepreneur ne doit pas faire l’impasse sur l’étude de marché d’implantation lorsqu’il a enfin trouvé le local commercial qui correspond à ses attentes et besoins. Faire l’économie de cette étude qui coûte en moyenne 3 000€, ce qui représente 1% des investissements de départ pour un projet s’élevant à 300 000€, serait dommageable pour le futur de l’entreprise

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