Lors de la recherche de son local commercial, instinctivement, le futur entrepreneur épluche les petites annonces gratuites de locaux commerciaux à vendre, à la suite de quoi, il va visiter ceux susceptibles de lui convenir. Il finira par trouver un emplacement “coup de cœur“ probablement pour le quartier, parce qu’il lui est familier ou bien pour une autre raison consciente ou inconsciente. Cependant, attention, 90 % des locaux commerciaux à vendre dans les annonces gratuites, sur le Bon coin ou les autres sites spécialisés, sont situés sur des zones dépourvues de la moindre fertilité commerciale et vendus à des prix exorbitants par des agents immobiliers parfois peu scrupuleux. Ces derniers promettent un local génial, puis mettent la pression sur les futurs acheteurs pour une signature rapide arguant de potentiels acheteurs intéressés par le même local. Pour trouver le bon emplacement, les petites annonces gratuites ne sont pas le bon vecteur de recherches.
Vous trouverez des locaux :
Lien utile pour estimer le prix d'un loyer commercial
Il est hors de question d’investir 200 000€ dans un local commercial dont la valeur réelle s’élève à 100 000€ ou encore de louer un local à 5 000€ alors qu’il peut être estimé à 2 000€.
⛔ Ce n’est ni le marché délirant de l’immobilier, ni les propriétaires de locaux commerciaux qui doivent fixer le prix du local à 200 000€ ou son loyer à 5 000€.
Le piège est de ne pas remettre en question leurs prix, qui seront toujours les prix forts.
????En effet, c’est la capacité de remboursement de l’entreprise, compte tenu de son chiffre d’affaires réalisable sur le marché local, qui permettra de déterminer le prix d’acquisition du local et de son loyer.
Le futur entrepreneur qui n’a pas ce ratio à l’esprit, a peu de chance de réussite, son entreprise risque de s’effondrer rapidement après son ouverture.
Mais avant de commander une étude de marché d’implantation, le futur entrepreneur doit connaitre la formule magique (CA esclave = MEG x 10)
La formule magique sert à calculer instantanément le chiffre d’affaires esclave, c’est à dire le chiffre d’affaires minimum qu’il faut impérativement atteindre pour qu’une entreprise survive, si le futur entrepreneur achète son local dans les conditions de commercialisation prévues dans l’annonce.
La formule magique permet d’estimer le chiffre d’affaires esclave. Pour cela, il faut connaitre : le prix du loyer, toutes les conditions d’acquisition (prix de vente du local, honoraires éventuels d’un agent immobilier, éventuelles cautions exceptionnelles) et la durée du bail.
Ce premier niveau d’informations est capital dans la prise de décision. Grâce à elle, l’entrepreneur décidera soit d’abandonner le projet car les conditions de vente sont inacceptables et qu’elles obligeront l’entreprise à atteindre un chiffre d’affaires inatteignable compte tenu des chiffres d’affaires de la profession, soit de recalculer les justes prix de vente et de loyer ... Dans ce cas, le futur entrepreneur pourra s’engager dans une négociation commerciale avec le vendeur pour acquérir le local au bon prix et au bon loyer à l’aide d’arguments factuels
Il est plus judicieux d’investir 3 000€ dans une étude de marché d’implantation, et s’arrêter si le projet s’avère non viable que faire une économie qui entrainerait la perte des 300 000€ investis dans l’entreprise.
Insérer dans le compromis de vente la réserve liée au CA d'implantation ! Cette dernière permettra d’annuler la vente dans le cas où l’emplacement s’avérait infertile sur le plan commercial à la suite du résultat de l’étude de marché d’implantation. Le futur entrepreneur ne doit pas faire l’impasse sur l’étude de marché d’implantation lorsqu’il a enfin trouvé le local commercial qui correspond à ses attentes et besoins. Faire l’économie de cette étude qui coûte en moyenne 3 000€, ce qui représente 1% des investissements de départ pour un projet s’élevant à 300 000€, serait dommageable pour le futur de l’entreprise
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